Ah ! Le chalet, la nature, la sainte paix. Attendez, pas si vite. Le fisc ne vous donne pas congé, même quand il est question de votre chalet.
Mais comme je vous le disais la semaine dernière, il existe plusieurs pistes pour dégonfler l’impôt sur son chalet, notamment en le désignant comme sa résidence principale. Cette chronique a soulevé plusieurs questions intéressantes. Commençons par clarifier la notion de « résidence principale ».
Aux yeux du fisc, la résidence principale peut être une maison en ville, un chalet, la partie d’un plex habitée par les propriétaires ou même un condo en Floride. L’important, c’est que la famille y ait vécu une partie de l’année, ne serait-ce qu’une semaine. Pas besoin d’y faire transférer votre courrier. C’est parfaitement inutile.
Mais attention de ne pas mélanger les concepts. Pour d’autres crédits ou programmes gouvernementaux, la résidence principale a une tout autre définition, comme vient de le constater un homme qui veut obtenir un remboursement de taxes pour une construction neuve à la campagne.
« Le formulaire est rempli. Les factures sont toutes là. Mais il est inscrit que le crédit s’applique seulement pour une résidence habituelle », raconte Patrick qui vit six mois dans sa nouvelle maison et six mois dans l’autre où il souhaite conserver son courrier.
Pour ce crédit, la « résidence habituelle » ne peut pas être une résidence secondaire. Quand la ligne est difficile à tracer, le fisc se fonde sur une série de critères comme l’adresse postale, le lieu de vote, l’endroit où la plupart de vos biens se trouvent, le temps passé à chacune des résidences, la proximité par rapport au travail, etc.
Par ailleurs, il ne faut pas confondre la « résidence principale » avec le « lieu de résidence principal » qui permet d’établir votre admissibilité au Régime d’accès à la propriété (RAP) et au crédit de 625 $ qu’Ottawa vous offre à l’achat de votre première maison. Dans ces deux cas, il faut que la résidence soit l’endroit où vous vivez le plus souvent.
Compliquons encore un peu les choses. Seule votre résidence principale est admissible au crédit LogiRénov. Par contre, ÉcoRénov, instauré par le gouvernement précédent, s’applique sur la résidence principale, le chalet habitable à l’année… ou les deux en même temps !
Voyons maintenant ce qui se passe pour les terrains. Monsieur A. s’apprête à vendre un tiers du terrain de 5 millions de pieds carrés entourant sa résidence. « Comment serons-nous imposés ? Qu’en serait-il si nous décidions de vendre l’ensemble, maison et terrain ? », se questionne-t-il.
Pour bénéficier de l’exemption d’impôt sur la résidence principale, le terrain ne doit pas excéder un demi-hectare (environ 54 000 pi), sauf dans certaines circonstances (ex. : les règles de zonage font en sorte que le terrain ne peut pas être plus petit).
Si le terrain dépasse cette limite, il faudra payer l’impôt sur le gain en capital. Et attention ! Si vous vendez votre terrain en plusieurs morceaux, ça pourrait être pire. Le profit réalisé pourrait être considéré comme du revenu d’entreprise, prévient Daniel Fortin, associé en fiscalité chez PWC.
Or, les revenus d’entreprise sont imposés au maximum, alors que seulement la moitié de votre gain en capital est imposable. Très désavantageux. « Il peut donc être préférable de vendre en bloc plutôt que de vendre le terrain en parcelles », avance M. Fortin.
Le fiscaliste fait une autre mise en garde très importante pour tous ceux qui possèdent deux résidences.
« Revenu Québec attaque les contribuables qui ne produisent pas le formulaire obligatoire lorsqu’une famille détient plus d’une résidence et désire avoir accès à l’exemption fiscale », dit-il.
Il faut savoir qu’une famille n’a droit qu’à une seule résidence principale exempte d’impôt. Si vous avez plus qu’une maison et que vous en vendez une, il faut absolument remplir le formulaire pour la désigner comme résidence principale pour profiter de l’exemption sur cette résidence.
Auparavant, les contribuables qui avaient oublié de le faire n’avaient qu’à produire le fameux formulaire, puis les vérificateurs fermaient le dossier. Plus maintenant.
L’an dernier, M. Fortin est venu en aide à un couple à revenu modeste qui possédait deux maisons depuis fort longtemps. Le couple a vendu l’une des propriétés, réalisant un gain appréciable. Mais il n’a rien déclaré au fisc, ne connaissant pas les règles.
Revenu Québec a expédié au couple un avis de cotisation de plus de 20 000 $, incluant une pénalité de 50 % pour négligence grave. « C’est presque du vol tellement c’est aberrant ! », lance M. Fortin, qui a réussi à renverser la vapeur en produisant un avis d’opposition.
Malheureusement, la partie n’est pas gagnée d’avance pour tous les autres contribuables moins fortunés qui ne connaissent pas la loi de l’impôt sur le bout de leurs doigts et qui n’ont pas les moyens de payer les honoraires d’un fiscaliste.